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jueves, 8 de abril de 2021

Lo que debes de saber antes de comprar un inmueble



Por: Cristian Hidalgo 
Articulo.- Al comprar un inmueble en República Dominicana, hay muchos aspectos que debes tener en cuenta. Como asesores inmobiliarios solemos sugerirles a todos nuestros clientes que pretenden adquirir alguna propiedad inmobiliaria, que se asesoren con un abogado de su elección (no vayan a elegir un abogado que sepa menos que ustedes, que sólo les vaya a cobrar unos honorarios; que lejos de orientarles les confundan más de la cuenta y torpedeen la operación por ignorancia); asesórese con un profesional que le acompañe en todo el proceso hasta transferir a su nombre el inmueble de que se trate.

Sin embargo, además de lo anterior, queremos que usted tenga conocimientos de todo cuanto precisa para obtener ese apartamento, casa, solar, villa, finca, local comercial o cualquier otra propiedad inmobiliaria que le interese; para que corra el menor riesgo posible antes de desembolsar su dinero.

1ero. Debe solicitarle al vendedor le facilite una copia del documento de propiedad; pregúntele a toda confianza si el inmueble está o no deslindado; si lo está, el título que posee debe ser color azul (título definitivo); si no lo está, el título será color rosado (carta constancia o constancia anotada); si le llevan un título grande (como 11 x 17, color verde con gran escudo en la parte superior central), no se asuste; aunque ya ese documento no está en uso, tiene validez; al ser depositado en Registro de Títulos, será cambiado por uno de los modernos (recuerde que la copia regularmente se la llevarán en blanco y negro). Una  vez tenga la copia en sus manos para identificar bajo qué titularidad está amparado el inmueble, prosiga con su operación.

2do. ESTADO JURÍDICO

El estado jurídico de un inmueble es para el mismo lo que una radiografía para el cuerpo humano; es una fotografía de cómo se encuentra la propiedad en ese preciso momento. Si tiene una oposición, hipoteca, embargo, "nota de advertencia", privilegio del vendedor no pagado o cualquier otra condición que afecte la inmediata disposición del mismo. Esas anotaciones son colocadas en las oficinas del Registro de Títulos, en una sección llamada "Registro Complementario", y sólo pueden ser apreciadas en una certificación del estado jurídico de ese inmueble, expedida por el Registro de Títulos, ya que al certificado del dueño no se le plasma ninguna anotación. 

NOTA: Esta certificación tiene un costo de RD$1,000.00 que se pagan en el Banco de Reservas; con éste recibo (más un sello de RD$50.00, un recibo de RD$10.00 que se compran en la DGII), una copia del título y una de la cédula del solicitante, puede dirigirse a la oficina de Registro de Títulos de donde está ubicado el inmueble a solicitarla o puede hacerlo virtual por la plataforma de Jurisdicción Inmobiliaria (está a cargo del vendedor).

3ro. CERTIFICACION DEL IPI

La certificación del IPI (impuesto a la propiedad inmobiliaria), es un documento que expide la Dirección de Impuestos Internos (DGII) en donde se hace constar si ese inmueble tiene o no compromisos fiscales. Si está exento del pago de ese impuesto, así deberá decirlo la certificación; si tiene deuda pendiente de liquidar, también lo dirá. Si el valor de tasación (por DGII) del inmueble está por debajo o igual a RD$8,138,353.26, dicha propiedad estará exenta de IPI; si su precio está por encima, pagará anualmente el 1% del valor resultante entre RD$8,138,353.26 y el precio real tasado por la DGII.
NOTA: La certificación del IPI tiene un costo de RD$300.00 (al margen de la deuda de IPI): sólo puede ser pedida (presencial o virtual) por el propietario del inmueble o su apoderado); se solicita por ante la DGII; y está a cargo del vendedor.

Una vez tenga en su poder tanto la certificación del estado jurídico como la del IPI, ya está en condiciones de cerrar negocio con el vendedor. El hecho de que el inmueble tenga alguna deuda de IPI o hipoteca, no quiere decir en modo alguno que usted no vaya a cerrar su negocio; esas cargas impositivas o gravámenes lo que harán será indicarle bajo las circunstancias y condiciones en que debe cerrarse esa operación, ya que el vendedor podría no tener recursos económicos disponibles para honrar esos compromisos.

En caso que tenga deuda de IPI, es tan fácil como descontárselo del precio y usted encargarse de pagarla; pero si tuviese alguna hipoteca u oposición, ahí se torna más complejo, ya que habría que contar con la participación del acreedor o de quien haya interpuesto la oposición, a los fines de cancelar los mismos. Suponiendo que sea una hipoteca con Juan, se llama a Juan, que lleve su certificado de acreedor hipotecario (el que le entregaron cuando registró la hipoteca), se le paga y se pone a firmar la cancelación de la misma; si fuese una oposición, debe llegarae a un acuerdo con el que la interpuso para que la levante.

Algo que debe tenerse en cuenta es el estado civil del vendedor; no basta con que la cédula y el título digan que es soltero; hay que ir a la Junta Central Electoral a indagar si ciertamente lo es; hay además que investigar si además de que la JCE nos diga que el vendedor es soltero, que no tenga una pareja con la que viva en unión libre por más de 5 años (como su esposa). En caso que sea casado o tenga "su mujer" de muchos años, hay que también llamarle a firmar conjuntamente con él (o él conjuntamente con ella en caso que sea una vendedora) el acto de venta. 

Como ciudadano (sin conocimientos del tema) se habrá dado cuenta que cerrar una operación inmobiliaria no es algo tan sencillo; que se precisa de la asesoría y acompañamiento de un profesional del Derecho (abogado) o de los bienes raíces con plenos conocimientos en la materia; alguien capaz de advertirle del color del semáforo de esa operación. No se ponga a inventar por ahorrarse unos pesos, arriesgándose a perder su dinero; tampoco vaya de "leguleyo" a la oficina de un profesional que sabe muy bien lo que hace, a cuestionar algo que usted ignora completamente; eso lo único que haría sería boicotear el proceso.

¿TAMBIÉN QUIERE QUE LE DIGAMOS QUÉ HACER LUEGO QUE TODO ESTÁ EN ORDEN?

a) Hacer el acto de venta (por ante un notario elegido por el comprador); no tiene que ser precisamente el abogado que le acompañó en todo el proceso, ya que no todos los abogados son notarios; b) dirigirse a la DGII a pagar los impuestos de transferencia (y del IPI si se debe), los cuales son el 3% del precio de venta o del valor que tenga la DGII de ese inmueble (el mayor valor); c) con los impuestos pagos, sellos, recibos, original del título, original del acto de venta, copias de las cédulas del vendedor y el comprador, se dirige a las oficinas del Registro de Títulos a depositar el expediente; si todo está en orden, en unos días le estarán entregando el certificado de título de esa propiedad a su nombre.

Esta información llega a ustedes, cortesía de Inmobiliaria Ciudad Ideal, de la mano contigo.








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